【高成數按揭】買家慎防負資產,置業人士須小心箇中風險 | Roots上會

【高成數按揭】買家慎防負資產,置業人士須小心箇中風險

對於大部分首次置業買家,要問銀行借高成數按揭係最基本要求。如果香港各大銀行及按揭保險公司唔提供高成數按揭的話,在香港買樓基本上無可能,除非你有家庭撐腰。但由於經濟持續不明朗加上疫情未有緩和跡象,對於過去幾年都係借緊高成數按揭的業主就要相對小心。萬一樓價繼續向下滑業主們有機會成為負資產。為了解決大家的憂慮,Roots上會會為大家拆解若成為負資產要留意什麼。

【高成數按揭】何為高成數按揭 | Roots上會
任何需要牽涉到按揭保險的按揭計劃就稱為高成數按揭。

何謂高成數按揭?

市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少(最盡借9成按揭),就要購買「按揭保險」。基本上任何需要牽涉到按揭保險的按揭計劃就稱為高成數按揭。

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【高成數按揭】何為負資產 | Roots上會
負資產指你抵押給銀行的物業市值比尚未清還的本金值為低的資產。

何謂負資產?

以樓宇按揭為例,負資產指你抵押給銀行的物業市值比尚未清還的本金值為低的資產。若樓價下跌導致抵押物業變成負資產情況下,就算貸款人將抵押物業變賣,由於物業未能填補市值及本金差價,借款人不但會失去物業,同時要背上這筆負債債項。

【高成數按揭】高成數按揭變負資產 | Roots上會
樓價大跌可令擁有高成數按揭物業變成負資產。

高成數按揭如何導致負資產?

假設業主用700萬元入市買樓,向銀行借9成按揭。三年後仍欠銀行按揭500萬元,但因樓價突然大跌,物業市值只得400萬元,就算即時以市價變賣物業亦會欠銀行100萬元,那業主的物業便成為負資產。

最普遍成為負資產原因包括:

  • 樓價大跌
  • 用一個物業同時承做多次按揭(二按、三按)

如果物業變成負資產有什麼後果?

銀行有權要求借款人立即填補差額或者清還整筆貸款,俗稱call loan。若借款人無能力滿足銀行要求,銀行有權向法庭申請收樓。不過由於法律程序要耗用不少人力物力,銀行未必會因負資產而即時行使權利。加上有按揭保險計劃保障銀行所以業主們不需要太過擔心。

如何避免輸掉層樓?

  • 準時供樓 – 就算高成數按揭物業成為負資產,只要客人準時供樓就會大大減低銀行call loan機會。
  • 買樓支付更多首期 – 如果可以的話可以考慮支付多少少首期減低按揭成數同時減低物業變成負資產機會。
  • 留有備用現金 – 就算物業變成負資產導致銀行call loan,只要有足夠現金旁身可以填補差額避免銀行收樓。
  • 慎防借過高按揭成數 (發展商、財務公司按揭,九成半按揭)- 坊間有發展商或財務公司提供非按保高成數按揭,雖然批核門檻較銀行低(俗稱呼吸plan),但只要樓價回調少少就變成負資產。加上這些按揭非按保擔保所以物業變成負資產後call loan機會極高。

2020最新負資產數字

金管局數據顯示,本港第3季末,負資產住宅按揭貸款宗數199宗,按季增加72宗,增幅近57%。這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款,而這類貸款的按揭成數一般較高。

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