【聯名物業甩名須知】近親轉讓竅門,印花稅如何慳到盡!

對於大部分香港人,物業投資一直以來係在眾多投資產品裡面屬 最受歡迎之一。除了買樓用作收租之外,好多新婚夫婦都會夾份 聯名買樓用作建立家庭。亦正正係因為這個原因,當時機成熟好多 夫婦都會選擇將其中一方在現有物業的業權轉讓給另一方 (聯名物業甩名),俗稱甩名或近親轉讓。這樣可以讓業權賣方 重獲首次置業身份再買多一層樓同時避免繳交辣招稅項。

【聯名物業甩名須知】內部或近親轉讓步驟 | Roots 上會
內部轉讓意思將聯名其中一方業權轉賣給另一方

甩名(內部轉讓/近親轉讓)是什麼?

聯名物業持有人經過律師樓進行買賣程序,又稱內部轉讓,將聯名其中一方業權轉賣給另一方。手續完成後業權賣家重獲首次置業身份。

如何甩名?

  1. 轉讓雙方先簽買賣合約,之後再到銀行申請按揭。
  2. 待獲得按揭批核後,甩名程序可委託律師樓辦理。
  3. 律師樓同時會安排繳交印花稅等等(臨約日期內一個月支付)。

先等銀行批出按揭再委託律師樓處理程序可以避免先交律師費但銀行唔批按揭風險。這樣可以保留彈性隨時取消甩名節省無謂開支。

甩名程序要幾耐?

整個甩名程序需要1-2個月時間。

可以一直聯名買然後甩名避稅嗎?

如果稅局追查可以「不代表自己行事」為原因追收15%印花稅差額。

甩名可以用送贈名義慳印花稅嗎?

不可,因為銀行不會做送贈契物業按揭,另外賣樓都不容易。甩名必須以買賣方式進行。就算送契,稅局都有機會以市價追回印花稅。

【聯名物業甩名須知】內部轉讓印花稅FAQ | Roots 上會
內部轉讓有不可不知的印花稅優惠

甩名(內部轉讓)要交幾多印花稅?

如果轉讓雙方屬於夫婦、父母、子女或兄弟姐妹的近親關係可以選用較低的第2標準稅率而不是劃一15%印花稅計算。甩名印花稅公式如下:

【買入業權比例x樓價x印花稅率

以夫婦聯名各以一半業權持有價值港幣800萬物業為例,如男方想轉讓一半業權給女方的話,女方需要繳交港幣15萬印花稅(50%x港幣800萬x3.75%)。

內部轉讓時可將樓價降低慳甩名印花稅嗎?

不時有客人以為可以自行訂立偏低樓價意圖避稅,不過稅局有權重新評估物業價值再重新徵收印花稅。

另外,轉名後有需要為買方申請銀行按揭的話亦不能將轉讓價壓得太低因為銀行有機會拒絕該按揭申請。我們建議先向相熟按揭顧問幫你為物業向銀行估價。找出估價最低的銀行後以該價訂立為買賣價後再向該行申請按揭。也有些銀行接受以市價8-9折作為內部轉讓買賣價,不過同樣建議先問清楚顧問避免撞板。

近親甩名要交辣稅嗎?

除了一般的第二標準印花稅率(即舊稅率)其他稅項一律不需要繳交。即使近親轉讓買方已有其他物業,買方只需要用舊稅率計算印花稅。就算係3年內甩名都不需要繳交額外印花稅。不過甩名後3年內變賣物業便需要較額外印花稅。

非近親甩名要交辣稅嗎?

若內部轉讓買方手上已持有其他物業,從非近親賣方購買物業業權時需要繳交15%印花稅。

內部轉讓可用一般按揭成數計算方法

近親轉讓可以做幾多成按揭?

雖然係近親轉讓,但係銀行會視作一般買賣去做。換言之,近親轉讓係可以做高成數按揭或者用”林鄭plan”。

【延伸閱讀:【 按揭成數 2020】影響按揭成數的5大因素(樓價/物業類型/物業用途/持有方法/收入來源)

“樓換樓“要等幾耐?

如果可以的話,我們建議在律師樓完成以下步驟後先好落訂買另一個物業。

  1. 買賣雙方簽署買賣合約
  2. 銀行批出內部轉讓買家按揭申請
  3. 買方完成繳交印花稅
  4. 律師樓將買賣程序於土地註冊處完成登記

這樣不但確保轉讓方回復首次置業身份而不需要繳交15%印花稅,並方便銀行認可首置身份。若程序未完成而銀行不認可首次置業身份,銀行有機會批較少按揭成數而且需要客人通過更辣的壓力測試。

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