按揭保險壓力測試你要知, 按揭保險, 壓力測試, 按揭成數, 高成數按揭, 9成按揭 | ROOTS上會

【按揭壓力測試】分析放寬計劃 慎防跌入陷阱 | Roots 上會

自從去年港府實施放寬 按揭保險壓力測試 計劃之後HK Roots經常收到客戶查詢關於該措施。因此我們得知大部分客戶未必完全理解計劃的精要並同時覺得官方對於放寬計劃未能解釋清楚。今期我們將會解讀放寬計劃的概要讓你一文睇清睇楚。

按揭現金回贈比較 2020 ( 比較香港12大銀行按揭 )

分析放寬計劃之前我們首先要知道以下概念:

  • 按揭保險:一般來說1,000萬以下私人住宅按揭銀行只會最多借60%。如果想借超過60%的話,便要申請按揭保險並支付保費。按揭保險批核成功後銀行可以加借至樓價的90%。
  • 壓力測試:再以1,000萬以下私人住宅按揭為例,向銀行借樓價80%或以下的情況下借款人供款與入息比率上限不能超過50%,而壓力測試指在當按揭利率多加3%時供款與入息比率上限不能超過60%。如果借款人想借樓價80%-90%,供款與入息比率上限門檻將會提高至45%-55%。
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按揭保險基本概念

在新的放寬按揭保險政策提到,當首次置業借款人申請80%-90%按揭而未能通過加3%的壓力測試的話,只要供款與入息比率上限不超過50%並且支付額外保費仍有機會獲批。例如月入$10萬的話,供款不超過$5萬(並非首次置業借款人必須通過壓測)就有可能借得高成數按揭。

放寬政策主要是對入息要求降低,但是問題來了,究竟有幾大機會可以不通過壓力測試而成功申請高成數按揭呢?

放寬按保例子

申請人陳先生為IT公司主管,固定月入$6萬,想買入單位價值$800萬及申請85%高成數按揭。壓力測試結果如下:

樓價

$8,000,000

成數

85%

借貸額

$6,800,000

利息 (APR-2020)

2.5%

年期

30年

 

壓力測試前 (利息2.5%)

壓力測試後 (利息5.5%)

月入

$60,000

月入

$60,000

供款

$26,868

供款

$38,610

供款與入息比率

45%

供款與入息比率

64%

放寬按揭成數以前,陳先生需要固定月入達到 $64,350(壓測後供款與入息比率60%)方可通過按保壓力測試而獲批,但現在只需要固定月入至少有 $53,736(壓測前供款與入息比率50%)便有機會可以借足85%。

放寬按保漏洞

措施推出後,銀行對於壓力測試的監管問題存盲點,大家要留意,如果利率+3%壓測不能通過,有銀行會以壓測後供款與入息比率上限為65%作審批條件,所以並不代表壓測前供款與入息比率低於50%就能夠利用按揭保險計劃做到高成數按揭。

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高成數按揭重點

由此可見,新計劃有利有弊而且非常複雜。申請人應謹記以下重點慎防跌入陷阱面臨撻訂和銀行不獲批風險。

  • 雖然按證公司放寬壓測要求,但不是每一間銀行都會願意跟隨,視乎個別銀行風險管理要求,壓測無論如何都會用作參考。上會建議先查詢相熟銀行或按揭經紀關於有關規定。
  • 銀行批核準則會因應市場變動而釐定。更何況現時買樓需求龐大,經濟大環境不明朗,各大銀行按揭批核較以前審慎。我們建議讀者先做好功課問清問楚再作行動。
  • 非固定收入人士最多只能申請80%按揭(包括按揭保險免壓測按揭)
  • 非首次置業客人供款與入息比率更嚴苛

樓價800萬元以下

按揭成數

壓測前及壓測後供款與入息比率上限要求

≤70%

40%/50%

≥70%

35%/45%

樓價 800萬元以上

按揭成數

壓測前及壓測後供款與入息比率上限要求

≤60%

40%/50%

≥60%

35%/45%

 


上會概念源於兩位香港回流碩士畢業生。兩位始創人大學畢業後投身於金融行業,打滾數年後發現不但在香港買樓困難加上尋找金融機構承做按揭亦不容易。 於是靈機一觸想到借用網上酒店格價網概念,打造一個網上按揭配對平台,務求帶給香港人一個簡易申請按揭的解決方案。

 

為確保能順利成功申請按揭上會,住宅物業買家可考慮向多於一間銀行申請按揭。但逐間銀行叩門未免費時失事,較方便的做法,是透過網上平台 ( 例如 :金融科技平台 ROOTS,一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請。填寫幾項簡單資料後,可即時獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊,然後才決定申請哪些按揭計劃。

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