係香港買樓上會申請按揭的朋友十居其九都要申請 按揭保險 。雖然申請高成數按揭已經係一個大家慣常聽的事情，但係你又知唔知點樣可以獲得按揭保險批核呢？其實一啲都唔簡單，批核準則甚至乎比銀行批核更嚴格。今期Roots上會帶大家了解按揭保險各種玩法！
什麼是「 按揭保險 」？
市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。如果需要額外借多少少（最盡借9成按揭），就要購買「按揭保險」。
按揭保險不單提供高成數按揭給業主，更保障銀行。按保會為超過6成的按揭部分提供保障。因此銀行唔需要為該貸款承受額外風險。正正係因為咁，按保批核會更嚴格。
按揭成數最高可以去到幾多？
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樓價 |
最高按揭成數 |
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≤400萬 |
90% |
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401萬800萬 |
90% |
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800萬-900萬 |
80％ – 90% (上限＄720萬） |
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900萬-1000萬 |
80％ (上限＄800萬） |
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>1000萬 |
50％ |
邊個提供「按揭保險」？
市面上有3間公司提供按保：
申請按揭時，銀行會幫借款人一同申請按揭保險。大部分銀行會選用HKMC提供的按保，而某些銀行只會採用HKMC按保。
按揭保險費如何計算？
按揭保費由金管局決定所以三間公司的保費都一樣。價格取決於按揭成數和按揭年期。業主可以選擇每年支付保費或者一次性，一次過交保費通常會有高達6折的折扣。
保費主要取決於以下因素：
- 按揭種類 （浮息按揭或定息按揭）
- 保險範圍 （根據按揭成數）
- 按揭年期
- 一次付清或每年支付保費 （銀行通常會借足保費給客戶所以可以獲有6折優惠）
大概保費（提取按揭金額的一個特定百分比）可以參考金管局提供的保費表。
按保要通過壓力測試嗎？
首次置業人士只要供款與入息比率不超過 50%就可以申請按保，就算未能通過壓力測試，按保公司有機會照樣批核，不過除了要求借款人提交額外保費之外，供款與入息比率亦都不可以超過壓力測試規定的60%太多，所以最好先向我們詢問一下再決定。
按揭保險批核時間多長？
通常大約1個月，但近期按保申請太多，可能需要最長2個月時間，所以建議買家落訂時加長成交期至法定最長90日較有保障。
按揭保險點解會唔批？
按揭保險公司唔通過您的按揭申請可以有很多不同原因，不過主要原因都係圍繞著申請人的還款能力。以下係按保可以拒批原因供大家參考：
- 申請人的擔保人年紀太大，收入不可信所以未能通過供款與入息比率
- 物業不是自住用途
- 公司收入有理由相信不穩定
- 申請人現金出糧
- 申請人年紀超過60歲
- 申請人被公司放無薪假期
- 申請人所任職的行業前景不明朗
- 申請人有二、三按
- 申請人信貸記錄不良
按揭保險唔批如何解決？
申請人大可向所屬銀行經理上訴，有按揭經紀幫忙的話上訴方便啲。再唔係就申請其他按保公司或其他銀行。一如既往，我們奉勸不要一次過申請太多銀行因為有機會影響TU信貸評級。
做完按揭後可以退保嗎？
如果客人付清部分貸款額或者因樓價上升轉按減低按揭成數，客人可以同時申請退保。第一年內退保可獲退回保費之40%、第二年內可獲退回保費之25%、第三年內可獲退回保費之15%。
做完按揭保險後可以加按/轉按嗎？
套現加按/轉按是可以的。不過對於加按申請比較保守的按保公司，純粹加按用作投資一般會比較難獲得批核，除非申請人有不錯的信貸評級和穩定收入。客戶可以尋找按揭經紀提高獲批機會。
債務重組加按/轉按同樣是可以的不過僅限於用QBE按保公司。如果申請人有信用卡數或者私人貸款數要清還減輕負擔，QBE有機會接納該個貸款用途申請。
另外想轉按至高成數按揭的客戶要留意：
- 審批比一般買賣按揭嚴謹
- 年期未必可以做足30年
- 如果轉按作現金套現有機會不可以擁有提早退回保費的優惠
- 視乎貸款用途，利息有機會比一般買賣按揭貴
可想而知要獲得按保批核一啲都唔簡單，每一步都要想清楚度清楚。有需要的話我們建議向相熟的按揭經紀幫手，一來可以提高獲批機會，二來可以有專人全面跟進方便自己。
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上會概念源於兩位香港回流碩士畢業生。兩位始創人大學畢業後投身於金融行業，打滾數年後發現不但在香港買樓困難加上尋找金融機構承做按揭亦不容易。 於是靈機一觸想到借用網上酒店格價網概念，打造一個網上按揭配對平台，務求帶給香港人一個簡易申請按揭的解決方案。
為確保能順利成功申請按揭上會，住宅物業買家可考慮向多於一間銀行申請按揭。但逐間銀行叩門未免費時失事，較方便的做法，是透過網上平台 ( 例如 :金融科技平台 ROOTS，一次過免費幫客戶向多間銀行遞交申請。填寫幾項簡單資料後，可即時獲悉獲批按揭的機會、按揭利率、現金回贈等資訊，然後才決定申請哪些按揭計劃。
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