按揭保險 是不少香港人買樓上會申請按揭時都要申請。雖然申請高成數按揭已經係一個大家慣常聽的事情，但你又知道怎樣才可以獲得按揭保險批核呢？其實絕不簡單，批核準則甚至乎比銀行批核更嚴格。今期Roots上會帶大家了解按揭保險各種玩法！
什麼是「 按揭保險 」？
市面上所有價值1000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭(貸款額不得超過
500 萬港元) 。如果需要額外借多少少（視乎樓價最盡借9成按揭），就要購買「按揭保險」。
按揭保險不單提供業主高成數按揭，亦保障銀行。按保會為超過6成的按揭部分提供保障。因此，銀行不需要為該貸款承受額外風險。正因如此，按保批核會更嚴格。
按揭成數最高可以去到幾多？
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樓價 |
最高按揭成數 |
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≤400萬 |
90% |
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401萬800萬 |
90% |
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800萬-900萬 |
80％ – 90% (上限＄720萬） |
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900萬-1000萬 |
80％ (上限＄800萬） |
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>1000萬 |
50％ |
邊個提供「按揭保險」？
市面上有3間公司提供按保：
- 香港按揭證券有限公司（The Hong Kong Mortgage Corporation Limited，HKMC）
- 昆士蘭保險（QBE）
- 美亞保險（AIG）
申請按揭時，銀行會幫借款人一同申請按揭保險。大部分銀行會選用HKMC提供的按保，而某些銀行只會採用HKMC按保。
按揭保險費如何計算？
按揭保費由金管局決定，所以三間公司的保費都一樣。價格取決於按揭成數和按揭年期。業主可以選擇每年支付保費或者一次性，一次過交保費通常會有高達6折的折扣。
保費主要取決於以下因素：
- 按揭種類 （浮息按揭或定息按揭）
- 保險範圍 （根據按揭成數）
- 按揭年期
- 一次付清或每年支付保費 （銀行通常會借足保費給客戶，以享6折優惠）
大概保費（提取按揭金額的一個特定百分比），可以參考金管局提供的保費表。
按保要通過壓力測試嗎？
首次置業人士只要供款與入息比率不超過 50%就可以申請按保。就算未能通過壓力測試，按保公司有機會照樣批核，不過除了要求借款人提交額外保費之外，供款與入息比率亦都不可以超過壓力測試規定的60%。很複雜嗎？有疑問亦歡迎WhatsApp詢問我們，再下決定。
按揭保險批核時間多長？
通常大約1個月，但近期按保申請太多，可能需要最長2個月時間，所以建議買家落訂時加長成交期至法定最長90日較有保障。
按揭保險點解會唔批？
按揭保險公司不通過你的按揭申請有很多原因。不過，主因都是圍繞著申請人的還款能力。以下是按保被拒批的原因：
- 申請人的擔保人年紀太大，收入不可信，所以未能通過供款與入息比率
- 物業不是自住用途
- 公司收入有理由相信不穩定
- 申請人現金出糧
- 申請人年紀超過60歲
- 申請人被公司放無薪假期
- 申請人所任職的行業前景不明朗
- 申請人有二、三按
- 申請人信貸記錄不良
按揭保險唔批如何解決？
申請人大可向所屬銀行經理上訴，有按揭經紀幫忙的話，上訴較方便。另一方法是申請其他按保公司或其他銀行。一如既往，我們奉勸不要一次過申請太多銀行，因為有機會影響TU信貸評級。
做完按揭後可以退保嗎？
如果客人付清部分貸款額或者因樓價上升而轉按減低按揭成數，客人可以同時申請退保。首年內退保可獲退回保費之40%、第二年內可獲退回保費之25%、第三年內可獲退回保費之15%。
做完按揭保險後可以加按/轉按嗎？
套現加按/轉按是可以的。不過，對於加按申請比較保守的按保公司，純粹加按用作投資一般會比較難獲得批核，除非申請人有不錯的信貸評級和穩定收入。客戶可以尋找按揭經紀提高獲批機會。
債務重組加按/轉按同樣是可以的，不過僅限於用QBE按保公司。如果申請人有信用卡數或者私人貸款數要清還減輕負擔，QBE有機會接納該貸款用途申請。
另外，想轉按至高成數按揭的客戶要留意：
- 審批比一般買賣按揭嚴謹
- 年期未必可以做足30年
- 如果轉按作現金套現有機會不可以擁有提早退回保費的優惠
- 視乎貸款用途，利息有機會比一般買賣按揭貴
要獲得按保批核，一點都唔簡單。每一步都要想清楚度清楚。有需要的話，我們建議找相熟的按揭經紀幫忙，一來可以提高獲批機會，二來可以有專人全面跟進，方便自己。
